미국 상업용 부동산 공실 증가! 이거 큰 일 아니야?

미국 상업용 부동산 공실 증가에 대하여 알아보자!

안녕하세요 직딩탈출넘버원입니다.
최근 미국 상업용 부동산 공실이 증가하고 있다는 기사를 접하신 분이 많이 있을 것입니다.
오늘은 과연 이 사건이 큰일인지, 아닌지에 대해서 알아보고자 합니다.
나이스신용평가의 발표에 의하면 23년 4분기 미국 오피스 즉 사무실과 같은 곳들의 공실률은 19.6%로
역대 최고 수치였던 19.3%를 경신하면서 상업용 부동산의 가격 하락이 크게 나타나고 있다고 합니다.
부동산 부실은 부동산만의 문제가 아니라 금융기관에도 큰 파장을 일으킬 수 있습니다.
미국 실리콘밸리의 최대 상업은행인 SVB가 파산한 지 1년밖에 안 되었기 때문에 부동산 부실로 인해
미국 지역 은행들의 '뱅크런' 사태 발생과 파산에 대한 우려가 커지고 있습니다.
미국 뉴욕 대표 지역 은행인 NYCB의 주가가 40% 이상 폭락하는 일이 발생했다고 하는데요.
NYCB의 주가가 이렇게 된 이유도 상업용 부동산 가치 하락에 따른 부실 대출의 발생이라고 합니다.
왜 미국 상업용 부동산의 공실이 증가가 한 것인지 그 이유에 대해서 알아보겠습니다.
 

▶ 코로나19로 인한 환경의 변화

코로나19로 인한 근무 환경의 변화가 가장 큰 원인이라고 생각합니다.
코로나19로 대다수의 직장인이 재택근무를 경험해 봤을 것입니다.
덕분에 화상 회의가 익숙해지고 충분히 집에서도 업무가 가능하다고 인식이 커지다 보니
회사들도 사무실의 임대가 필요한가에 대해서 의문이 생기면서 수요가 줄어들었기 때문에
미국 상업용 부동산의 공실이 증가했다고 생각합니다.
 

▶ 미국 연준의 금리 인상 기조

3월 20일 FOMC에서 금리 인하에 대한 결정이 있을 예정이긴 하지만 전망은 어둡습니다.
3월 15일에 발표된 CPI(소비자물가지수)가 전년 동월 대비 3.2% 증가했음을 발표했고
이 수치는 전문가들의 예상치인 3.1%보다 0.1%가 높은 수치를 기록한 것입니다.
또한 PPI(생산자물가지수)도 전월 대비 0.6%, 전년 대비 1.6% 증가했다고 합니다.
이 수치는 시장 전망치에 비해 각각 0.3%와 1.1%가 높은 수치를 기록한 것이며
증가 폭은 15개월 만에 최대 수준이라고 발표했습니다.
현재 금리도 높은 상황이고, 반전은 있을 수 있지만 금리 인하에 대한 전망도 어둡다 보니
기업들도 긴축하게 되고 결국 미국 상업용 부동산에 대한 투자가 감소한 것이라고 생각합니다.
 

▶ 경기 침체에 대한 우려

신규 고용 증가와 소매 판매 상승으로 인해서 미국 경제가 연착륙할 것이라는 기사를 많이 접할 수 있습니다.
그러나 신규 고용은 증가했으나 최소 2주 이상 실업수당을 신청하는 계속 실업수당 청구 건수는
2월 25일에서 3월 2일이 포함된 주간에 181만1000건으로 직전 주간보다 1만7000건 증가했습니다.

그리고 실업률도 3.9%로 전월인 24년 1월 대비 0.2% 상승했고 전망치인 3.7%보다 높았습니다.
그렇기 때문에 아직 미국의 경제가 연착륙하리라는 것에는 다소 의문이며
여전히 경기 침체에 대한 우려가 높다고 볼 수 있을 것 같습니다.
경기 침체에 대한 우려가 증가할 경우 기업의 긴축으로 임대 계약의 건수가 축소될 것이고
당연히 신규로 임대 계약을 하려는 계획도 철회하는 등 공실률은 증가할 수밖에 없습니다.
 

▶ 온라인 쇼핑의 증가

코로나19로 인해 많은 사람이 격리를 겪으면서 온라인 쇼핑으로의 소비 이전이 증가하였습니다.
온라인 쇼핑으로 소비가 이전되다 보니 월마트 등 대형 마트와 같은 소매 부동산의 공실률이 증가하였습니다.
이에 따라 미국 상업용 부동산의 공실률은 증가하게 되었다고 생각합니다.
 
그러면 미국 상업용 부동산의 공실률 증가로 인해 어떤 영향이 있을까요?
그 내용에 대해서도 같이 고민해 보겠습니다.
 

▶ 미국 상업용 부동산 공실률 증가로 인한 영향

첫 번째, 임대료에 대한 하락입니다. 
수요와 공급의 법칙에서도 알 수 있죠? 공급이 증가하면 가격은 하락한다는 원칙이 있습니다.
공급자인 임대인이 서로 임차인을 유치하고자 경쟁이 심화하면서 이에 따라 임대료가 하락할 가능성이 있습니다.
두 번째, 부동산 투자 수익률이 감소합니다.
임대인이 경쟁하여 임대료가 하락하게 되어 기존보다 임대료를 적게 받게 되면
기대했던 부동산 투자에 대한 수익률이 감소하게 될 것입니다.
그렇게 되면 또 2가지의 파생 효과가 나타나는데 세 번째와 네 번째에서 살펴보겠습니다.
세 번째, 부동산 가치가 하락할 것입니다.
임대료가 낮아지는데 부동산 가치가 상승할 수는 없겠죠?
투자자의 입장에서는 부동산 가치 하락하다 보니 부채에 대한 상환 능력이 하락하게 되고
장기적으로 부채를 상환하지 못할 경우엔 신용불량자로의 발전 또는 파산할 가능성도 있으며
상업용 부동산에 대한 경매의 건수가 증가하게 될 것입니다.
네 번째, 금융기관의 부실 채권 증가입니다. 
개인이나 기업의 부채 상환 능력이 떨어질 경우 이는 부실 채권으로 발전될 것입니다.
채권 회수를 하지 못할 경우 금융기관들의 자산에 피해가 증가하게 될 것이며
이는 금융기관의 신뢰성에도 영향을 미쳐, '뱅크런' 등의 발생으로 파산까지 발전할 수 있습니다.
 
오늘은 미국 상업용 부동산 공실 증가와 왜 이런 일이 발생했는지 그에 대한 원인 분석과
그리고 이에 따라 어떠한 영향이 있을 것인지에 대하여 분석해 보았습니다.
사람들이 기대하는 24년 하반기에 금리 인하가 되면 현재 상황은 반전될 수 있습니다.
하지만 현재 경제 지표들이 금리 인하를 논하기에는 부정적인 상황인 점을 가늠하셔서
상황을 주의 깊게 살펴보시고 미국의 부동산 시장이 냉각되면
영향을 가장 많이 받는 우리나라도 악영향이 있을 것으로 예상됩니다.
혹시 투자를 생각하고 계신 분이 있다면 당분간은 관망하시는 것을 추천해 드리며
오늘도 제 의견이 많은 분께 도움이 되시기를 진심으로 희망합니다.
남은 일요일의 시간 즐겁고 행복한 시간 되시기를 바랍니다.
이상 직딩탈출넘버원이었습니다.